은행 고정금리 함정 변동금리에 대해 자세히 알려드리도록 하겠습니다. 대출이란 원리금만 상환하면 된다고 생각 하시는 분들도 많지만 상황에 따라서는 원리금 상환 이상의 리스크도 있을 수 있다는 점 미리 알아두셨으면 합니다.
은행 고정금리 함정
은행의 고정금리는 첫 대출을 받을 때 고정 된 금리로 상환해 나가기 때문에 보통 아파트 구매 자금 대출이나, 전세대출로 많이 이용할 때가 많습니다. 하지만 완전한 고정금리는 세계에서 유일무이하게 미국에 한 두개 있을 정도이고 보통은 ‘3~5년’이 지나게 되면 은행의 마음대로 변동금리로 변환할 수 있습니다.
대출을 받으실 때 약관을 잘 읽어 보셔야 하는데, 모든 대출 약관에 경제위기나 금융상황의 급격한 변동 금리 인상 등을 이유로 바꿀 수 있다는 문구가 있기 때문에 사실 상 일방적으로 변동금리로 변환이 가능하고 고정 금리는 3년 혹은 5년 유지 정도라고 생각 하시는 것이 맞습니다.
- 마크 드웨인 : 은행은 날씨가 맑은 날에 우산을 빌려 주지만 비가 내리기 시작하면 우산을 돌려 받으려 할 것 입니다.
여기서 비가 내린다는 말은 자국 화폐 가치가 하락해 어쩔 수 없이 ‘금리 인상’을 하는 경우로 영끌대출이 항상 답이 될 수는 없습니다. 애초에 고정금리 자체가 담보물 가치가 하락만 되어도 금리가 변경 될 수 있습니다.
- 그럼 반대로 금리가 낮아지면 변동금리로 낮아지나요? / 아니요 이 땐 이 전에 가입한 고정금리로 비싼 이자를 계속 내셔야 합니다.
얼마나 큰일 나는데??
혼신을 끌어 주택 자금 대출로 4억을 35년 원리금 균등상환 한다고 했을 때 1% 대 금리로 대출을 받은 경우 총 이자가 7,500만 원 수준이지만, 금리가 2~3%까지 올라간다고 가정했을 때 상환 해야하는 대출 총 이자는 4억 원 가까이가 될 수 있습니다.
- 금리가 1% 오르게 되면 원리금을 상환하지 못 하는 가구 수는 보통 20~30만 가구 정도가 되고 대출 이자는 2~3배 정도 오르는게 국룰입니다.
부동산 불패신화도 끝난 시점에서 아무리 집이 급하다고 해도 4억 짜리 집을 8억에 사고 싶어 하는 이상한 사람은 없을 것 입니다.
원리금 상환만 잘하면 되잖아?
결론 부터 말씀 드리자면 아닙니다. IMF 같은 경제위기가 오면 금리는 폭등하게 되고 그 때 당시 20% 수준 까지 올라갔었고 최대 25%까지 치솟았던 적이 있습니다. 대출 금리는 1금융권에서 받았더라도 가히 살인적이었을거라 생각 되는데 이런 상황이 오게 된다면 은행은 주택을 경매로 부쳐 팔게 되고 한 꺼번에 많은 매물이 쏟아져 나오기 때문에 본인이 원리금을 잘 상환 하더라도
다른 동, 다른 아파트들이 계속 싸게 무더기로 쏟아져 나오게 되서, 영끌한 아파트 가격도 떨어지고 값아 나가야 할 총 이자는 증가하고 정말 답이 없는 상황이 될 수도 있습니다.
경매는 어떨까??
경매는 1번 유찰 될 때 마다 20% 가격이 하락해서 2~3번 유찰 되면 40%~60% 등 말도 안되는 가격으로 부동산을 구입할 수 있습니다만. 근저당권을 해결하고 법적으로 문제가 없다 할지라도 임차인이 계속해서 살고 있는 경우가 대 다수이며, 이사 비용을 지불하는 정도로 나가 준다면 다행이지만.
매드 맥스 영화 처럼 앞 뒤 안 가리고 버티는 경우나, 이전에 미국의 ‘킬도저’ 사건 처럼 사람이 궁지에 몰리게 되면 어떤 일이 벌어질지 모르기 때문에 이 또한 쉽지 않습니다. 저렴하게 구매 할 수록 세입자의 눈이 뒤집힌 상태거나, 강제집행을 예상하고, 쓰레기 분뇨 사체 등으로 못살 정도로 하고 나갈 수도 있기 때문에 각오를 하셔야 합니다.
- 심하면 집을 불 질러버릴 때도 있습니다.
- 장애인이 살고 있다면 강제집행이 불가능할 수 있습니다.
소송 가는데 입증할 자료를 찾거나 비용을 들이고 시간낭비 하는 것 까지 계산 했을 때 정상 물건을 사는게 오히려 낫을 때도 있습니다.
마침
지금까지 은행 고정금리 함정 변동금리에 대해 자세히 알아 보았습니다. 싸고 좋은 물건은 없고 빌리면 이자까지 쳐서 값아야 하기 때문에 DSR을 적용해서 적당한 대출로 집을 구매하시는 것이 무엇 보다 중요하겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.