비인기 지역 다세대 주택 대출 감정가 산정 기준 심층 분석을 하며 느낀 점

비인기 지역 다세대 주택 대출 감정가 산정 기준 심층 분석이라는 주제로 오늘 이야기를 시작해보려고 하는데 제가 얼마 전 지방의 한적한 동네에 있는 오래된 빌라를 매입하려고 알아보다가 정말 진땀을 뺐던 기억이 생생하네요. 아파트처럼 시세가 딱 정해져 있는 게 아니다 보니 은행마다 말이 다르고 제가 생각했던 금액이랑 실제 대출 가능 금액이 너무 차이가 나서 당황스러웠던 적이 한두 번이 아니었는데 저처럼 마음고생 하시는 분들이 많을 것 같아 제가 직접 발로 뛰며 알게 된 내용들을 꼼꼼하게 정리해드리고 싶어요.

제가 이번에 겪어보니 서울이나 수도권의 역세권 신축 빌라가 아닌 이상 지방이나 도심 외곽의 다세대 주택은 감정가를 잘 받는 게 정말 하늘의 별 따기라는 걸 절실히 느꼈는데 특히 대출 한도가 부족해서 계약금을 날릴 뻔한 아찔한 순간을 생각하면 지금도 가슴이 철렁해요. 그래서 오늘은 제가 직접 은행 창구를 돌아다니며 상담받고 부딪혀보면서 알게 된 감정가 산정의 숨겨진 기준들과 조금이라도 유리하게 평가받기 위해 제가 시도했던 방법들을 아주 구체적으로 풀어보려고 해요.

다세대 주택 감정가가 아파트와 다른 결정적인 이유

제가 처음에 가장 이해하기 힘들었던 부분이 바로 아파트와 다세대 주택의 감정 방식 차이였는데 아파트는 KB시세라는 명확한 기준이 있어서 인터넷으로 조회만 하면 대충 얼마가 나올지 알 수 있지만 다세대 주택은 그런 기준이 전혀 없다는 게 문제였어요. 은행 직원분에게 여쭤보니 아파트는 규격화된 상품이라면 다세대 주택은 수제작품 같아서 일일이 감정평가기관에 의뢰해서 가격을 매겨야 한다고 하더군요.

KB시세가 없는 비인기 지역의 설움

보통 우리가 대출을 알아볼 때 국민은행 사이트 들어가서 시세를 먼저 확인하는데 제가 보던 그 집은 아무리 검색해도 시세가 안 나와서 정말 답답했어요. 은행에서는 KB시세가 없으면 감정평가법인에 의뢰를 해야 하는데 이 과정에서 비용도 발생하고 시간도 걸릴 뿐더러 감정평가사님이 현장에 와서 보수적으로 평가를 하는 경우가 많다고 하더라고요.

거래 사례 비교법의 함정

감정평가사님이 오셔서 하시는 말씀을 들어보니 주변에 비슷한 조건으로 거래된 사례가 있는지를 가장 중요하게 보신다고 하는데 문제는 제가 사려는 곳이 비인기 지역이다 보니 최근 1년 동안 거래된 내역이 거의 없었어요. 거래 사례가 없으면 더 넓은 범위를 잡거나 훨씬 낮은 가격에 거래된 급매물 가격을 참고하게 되는데 이 때문에 제 집의 가치가 덩달아 낮게 평가되는 억울한 상황이 벌어지기도 했답니다.

감정평가법인이 현장에서 중요하게 보는 요소들

제가 감정평가사님이 오셨을 때 옆에서 커피 한 잔 드리면서 이것저것 여쭤봤는데 단순히 집 내부만 보시는 게 아니라 정말 다양한 요소들을 체크하고 가시더라고요. 집이 깨끗하게 리모델링 되어 있다고 해서 무조건 높은 점수를 주는 건 아니라는 사실을 그때 처음 알았는데 여러분도 미리 알고 계시면 좋을 것 같아요.

도로와의 접근성과 주차장 유무

저희 집이 골목 안쪽에 위치해 있었는데 평가사님이 가장 먼저 체크하신 게 바로 소방차가 들어올 수 있는 도로 폭이 확보되어 있는지였어요. 요즘은 주차 전쟁이다 보니 세대당 주차 대수가 얼마나 나오는지도 아주 꼼꼼하게 보셨는데 필로티 구조로 주차장이 잘 되어 있는 옆 건물이 저희 건물보다 훨씬 높은 평가를 받는 걸 보고 입지의 중요성을 다시 한번 실감했답니다.

건물의 노후도와 관리 상태

제가 보던 집은 지은 지 20년이 넘은 빨간 벽돌집이었는데 외관에 금이 가거나 누수 흔적이 있는지를 정말 매의 눈으로 살펴보셔서 제가 다 긴장이 될 정도였어요. 내부 인테리어는 제가 예쁘게 고칠 수 있지만 건물 자체의 골조나 외벽 상태는 개인이 어떻게 할 수 없는 부분이라 감정가에 치명적인 영향을 미친다고 하니 낡은 집을 사실 때는 이 부분을 꼭 체크해보셔야 해요.

탁상 감정과 정식 감정의 차이점 이해하기

대출 상담을 받으러 갔더니 행원분이 정식 감정을 넣기 전에 탁상 감정이라는 걸 먼저 받아보라고 권해주셨는데 이게 뭐냐면 정식으로 비용을 들여서 감정하기 전에 대략적인 금액을 미리 뽑아보는 절차라고 해요. 저도 이걸 몰랐으면 무턱대고 정식 감정 신청했다가 감정비만 날릴 뻔했는데 탁상 감정은 보통 하루 이틀이면 결과가 나오고 비용도 들지 않아서 정말 유용한 팁이었어요.

탁상 감정가가 실제 대출금액이 될까

그런데 주의하셔야 할 점은 탁상 감정으로 나온 금액이 100퍼센트 확정된 금액은 아니라는 사실인데 실제로 현장 실사를 나왔을 때 불법 건축물이 발견되거나 서류상 없던 하자가 발견되면 금액이 확 깎일 수도 있어요. 저도 탁상 감정에서는 2억 정도 나올 거라고 해서 안심하고 있었는데 나중에 옥상에 있는 판넬 창고가 불법 증축물로 잡히는 바람에 한도가 줄어들어서 부족한 자금 메우느라 정말 고생했거든요.

여러 감정평가법인 비교의 중요성

재미있는 건 은행마다 거래하는 감정평가법인이 다르고 그 법인마다 평가하는 스타일이 조금씩 다르다는 점이었어요. A은행에서는 감정가가 1억 5천 나왔는데 B은행에 의뢰했더니 1억 7천까지 나온 적도 있어서 귀찮더라도 최소한 2군데 이상의 은행에서 탁상 감정을 받아보는 게 내 자산을 지키는 지름길이라는 생각이 들었어요.

방공제가 대출 한도를 깎아먹는 주범

비인기 지역 다세대 주택 대출 감정가 산정 기준 심층 분석을 하면서 제가 가장 충격을 받았던 게 바로 방공제라는 개념이었는데 이게 진짜 사람 피를 말리더라고요. 주택임대차보호법에 따라 세입자에게 최우선으로 돌려줘야 하는 보증금을 미리 대출 한도에서 빼는 건데 서울은 5,500만 원이나 빠지니 실제로 손에 쥐는 대출금은 생각보다 훨씬 적을 수밖에 없어요.

소액임차보증금 공제의 무서움

제가 사려던 집이 방이 3개였는데 은행에서는 방 개수만큼 공제를 해야 한다고 해서 정말 눈앞이 캄캄해졌던 기억이 나요. 다행히 요즘은 MCI나 MCG 같은 보증 보험을 가입하면 이 방공제 금액만큼 대출을 더 해주기도 하는데 비인기 지역이나 노후 주택은 이 보험 가입조차 거절되는 경우가 많아서 정말 꼼꼼하게 따져보셔야 해요.

MCI와 MCG 가입 조건 확인하기

저도 처음에 이 용어가 너무 어려워서 헤맸는데 간단히 말해서 은행이 보증 서주는 보험이라고 생각하면 되는데 문제는 모든 주택이 다 되는 게 아니라는 거예요. 제가 상담받았던 우리은행이나 신한은행 같은 시중은행들은 감정가의 일정 비율 이상 대출이 나가면 리스크 관리 때문에 보험 가입을 제한하기도 해서 미리 은행 직원분에게 해당 주택이 가입 가능한 물건인지 확인하는 게 필수랍니다.

제가 실제로 상담받았던 금융 상품들

이론적인 이야기만 하면 재미없으니까 제가 실제로 발품 팔면서 상담받았던 구체적인 상품들 이야기를 좀 해드릴게요. 저는 처음에 뭣도 모르고 그냥 주거래 은행만 갔었는데 나중에 알고 보니 정부 지원 상품부터 보험사 대출까지 선택지가 꽤 다양하더라고요.

한국주택금융공사 디딤돌 대출

가장 먼저 두드렸던 문은 역시나 금리가 제일 저렴한 디딤돌 대출이었는데 부부 합산 연 소득 조건이나 주택 가격 조건이 까다로워서 서류 준비하는 데만 일주일이 넘게 걸렸어요. 하지만 감정가를 산정할 때 시중은행보다 조금 더 후하게 쳐주는 경향이 있었고 무엇보다 고정금리라는 점이 매력적이라서 자격 조건만 되신다면 무조건 1순위로 알아보셔야 해요.

특례보금자리론의 장단점

디딤돌 대출 한도가 부족해서 그 다음에 알아본 게 특례보금자리론이었는데 이건 소득 제한이 없어서 접근하기는 쉬웠지만 금리가 디딤돌보다는 조금 높아서 고민이 많이 됐어요. 그래도 DSR 규제를 적용받지 않아서 대출 한도를 최대한으로 끌어와야 했던 저에게는 가뭄의 단비 같은 존재였는데 중도상환수수료가 없다는 점도 나중에 갈아타기 할 때 유리할 것 같아서 긍정적으로 검토했었답니다.

리모델링 여부가 감정가에 미치는 영향

오래된 빌라를 살 때 제가 가장 고민했던 게 수리가 된 집을 살지 아니면 싼값에 사서 제가 고칠지였는데 감정가 측면에서 보면 수리가 된 집이 무조건 유리한 건 아니더라고요. 평가사님들은 겉보기에 예쁜 인테리어보다는 샷시 교체나 배관 공사처럼 집의 기본 성능을 높이는 공사가 되어 있는지를 더 중요하게 보신다고 하니 리모델링을 계획하고 계신다면 이 부분에 집중하시는 게 좋아요.

샷시와 보일러 교체의 가치

제가 만난 집주인분은 인테리어 비용으로 3천만 원을 쓰셨다고 자랑하셨는데 정작 보일러는 15년 된 구형 모델이라서 감정가에 크게 반영이 안 된다고 하니 참 안타까웠어요. 반면에 옆집은 도배 장판은 낡았어도 창호를 KCC 이중창으로 싹 교체하고 보일러도 콘덴싱으로 바꿔놔서 그런지 감정가가 생각보다 높게 나와서 역시 겉보다는 속이 중요하다는 걸 깨달았죠.

불법 확장의 위험성

감정가를 잘 받으려고 베란다를 확장해서 방을 넓히는 경우가 많은데 이게 건축물대장에 등재되지 않은 불법 확장이라면 오히려 감정가에서 마이너스 요인이 될 수 있어요. 평가사님이 오셔서 줄자로 실측을 하시는데 도면이랑 실제 면적이 다르면 바로 체크하시고 심할 경우 대출 자체가 거절될 수도 있다고 하니 섣부른 확장은 금물이에요.

대출 한도를 높이기 위한 저만의 꿀팁

은행을 열 군데 넘게 돌아다니면서 거절도 당해보고 읍소도 해보면서 제가 터득한 몇 가지 노하우가 있는데 이게 정석은 아닐지라도 실전에서는 꽤 유용하게 먹히더라고요. 단순히 기다리기보다는 적극적으로 어필하고 자료를 준비해서 가는 게 평가사님이나 은행 직원분의 마음을 움직이는 데 도움이 되었어요.

주변 호재 적극 어필하기

저는 감정평가사님이 현장 실사를 나오신다고 했을 때 근처에 지하철 연장 계획이 잡혀 있다는 기사를 스크랩해서 보여드리기도 하고 대형 마트가 들어올 예정이라는 소식도 전해드렸어요. 물론 평가사님들도 다 알고 계시겠지만 거주민 입장에서 느끼는 동네의 발전 가능성을 생생하게 전달하면 아주 조금이라도 긍정적인 영향을 미치지 않을까 하는 간절한 마음에서였죠.

유사 거래 사례 직접 수집

평가사님들이 바쁘시다 보니 모든 거래 사례를 다 찾아보지 못하실 수도 있을 것 같아서 저는 국토부 실거래가 사이트를 뒤져서 저희 집이랑 조건이 비슷한데 가격이 높게 거래된 사례들을 프린트해서 정리해뒀어요. “바로 뒷건물 201호가 지난달에 2억에 거래됐는데 저희 집은 남향이라 조건이 더 좋지 않나요?” 하면서 은근슬쩍 보여드렸더니 참고하시겠다고 가져가시더라고요.

다세대 주택과 아파트의 대출 감정 방식 상세 비교

아래는 제가 이번에 집을 알아보면서 뼈저리게 느꼈던 아파트와 다세대 주택의 감정 방식 차이를 정리한 건데 한눈에 보시면 이해가 빠르실 거예요.

구분	아파트 (Apartment)	다세대 주택 (Villa/Multi-family)	비고
기준 가격	KB시세, 한국부동산원 시세 우선 적용	감정평가법인의 감정평가액 (탁상/정식)	기준의 유무가 가장 큼
소요 시간	즉시 조회 가능 (실시간)	탁상감정 1~2일, 정식감정 3~5일 소요	다세대 주택은 시간 여유 필수
비용 발생	별도 감정비용 없음	정식 감정 시 수수료 발생 (채무자 부담 가능)	중도 포기 시 비용 매몰 위험
한도 예측	시세의 70~80% 등 예측 정확도 높음	감정가의 편차가 커서 예측이 매우 어려움	보수적인 자금 계획 필요

아파트와는 확연히 다른 감정의 현실

위 표를 보시면 아시겠지만 아파트는 규격화된 상품이라 대출 진행이 정말 수월한 편인데 반해 다세대 주택은 변수가 너무 많아서 저 같은 초보자가 접근하기에는 진입 장벽이 높았어요. 특히 ‘비용 발생’ 부분을 보시면 정식 감정에 들어가면 수수료가 발생하는데 만약 감정가가 마음에 안 들어서 대출을 안 받겠다고 해도 이 비용은 돌려받을 수 없는 경우가 많아서 신중해야 해요.

제가 상담했던 하나은행의 경우 탁상 감정은 무료였지만 대출 승인을 위한 정식 감정 단계에서는 감정가에 따라 수십만 원의 비용이 발생할 수 있다고 안내받았어요. 그래서 저는 무조건 탁상 감정 단계에서 최대한 여러 은행을 비교해보고 가장 높은 금액을 제시하는 곳, 그리고 대출 조건이 저에게 유리한 곳 딱 한 군데만 골라서 정식 감정을 진행했답니다. 이 내용을 참고하셔서 여러분도 무턱대고 정식 감정부터 신청하지 마시고 탁상 감정 제도를 200% 활용하시길 바라요.

주요 감정평가 항목 및 감점 요인 분석

감정평가사님이 현장에서 어떤 걸 보고 점수를 깎는지 제가 옆에서 지켜보며 메모해둔 내용들인데 이 부분을 미리 체크하시면 낭패 볼 일을 줄일 수 있어요.

평가 항목	주요 체크 포인트	감점 요인 (Risk Factors)	비고
입지 조건	도로 폭, 대중교통 접근성, 경사도	맹지, 급경사, 소방차 진입 불가 도로	대출 불가 사유가 되기도 함
건물 상태	외벽 균열, 누수 흔적, 옥상 방수	불법 건축물(베란다 확장, 옥상 창고)	원상복구 조건부 승인 가능
층수/방향	일조권, 조망권, 엘리베이터 유무	반지하, 1층(사생활 침해), 북향	4층 이상 엘리베이터 부재 시 치명적
주변 환경	유해 시설(쓰레기장 등) 인접 여부	혐오 시설 인접, 주차 공간 부족	세입자 선호도와 직결됨

반드시 피해야 할 치명적 감점 사유

이 표에서 가장 눈여겨보셔야 할 부분은 바로 ‘감점 요인’ 중 불법 건축물 부분이에요. 제가 봤던 매물 중에 4층 빌라가 있었는데 옥상에 샌드위치 판넬로 창고를 만들어 둔 게 건축물대장에 위반 건축물로 찍혀 있더라고요. 집주인분은 “그냥 쓰면 된다”고 하셨지만 은행에서는 위반 건축물이 있으면 아예 대출 상품 가입 자체가 안 되는 경우가 태반이라서 정말 위험해요.

저는 특히 ‘층수/방향’ 항목에서 엘리베이터 없는 4층, 5층 빌라가 감정가가 확 떨어지는 걸 보고 놀랐어요. 요즘은 젊은 분들이나 어르신들이나 엘리베이터 없는 고층은 거주를 기피하다 보니 환금성이 떨어져서 감정가도 보수적으로 잡힌다고 해요. 혹시라도 운동 삼아 걸어 다니면 된다고 생각하고 싼 맛에 탑층 빌라를 매수하시려는 분들은 나중에 파실 때나 대출받으실 때 고생하실 수 있다는 점을 꼭 기억해두셨으면 좋겠어요.

방공제(최우선변제금) 적용 예시 및 대출 한도 변화

방공제가 대출 한도를 얼마나 깎아먹는지 숫자로 보지 않으면 체감이 잘 안 되실 텐데 제가 직접 계산기를 두드려가며 비교해본 내용을 정리해봤어요.

지역 구분	방 개수	감정가액	방공제 금액 (예상)	실제 대출 가능액 (LTV 70% 가정)
서울특별시	3개	3억 원	5,500만 원 x 3 = 1억 6,500만 원	(2.1억 – 1.65억) = 4,500만 원
수도권 과밀	3개	3억 원	4,800만 원 x 3 = 1억 4,400만 원	(2.1억 – 1.44억) = 6,600만 원
광역시	3개	2억 원	2,800만 원 x 3 = 8,400만 원	(1.4억 – 0.84억) = 5,600만 원
그 밖의 지역	3개	1.5억 원	2,500만 원 x 3 = 7,500만 원	(1.05억 – 0.75억) = 3,000만 원

눈물 나는 방공제 금액과 MCI의 필요성

위 계산을 해보면서 저는 처음에 계산기가 고장 난 줄 알았어요. 서울에서 방 3개짜리 빌라를 사는데 감정가 3억이 나와도 LTV 70%인 2억 1천만 원을 다 빌릴 수 있는 게 아니라 방공제로 1억 6천만 원이 빠지면 고작 4,500만 원밖에 대출이 안 된다는 계산이 나오니까요. 이게 바로 ‘방공제의 늪’인데 그래서 다세대 주택 대출에서는 모기지신용보험(MCI) 가입이 선택이 아닌 필수예요.

MCI에 가입하면 저 방공제 금액만큼 한도를 복원해주기 때문에 LTV 한도인 2억 1천만 원까지 대출이 가능해지는 마법 같은 일이 벌어지거든요. 하지만 앞서 말씀드렸듯이 집주인의 신용도나 주택의 상태에 따라 보험 가입이 거절될 수도 있고 은행마다 보험 가입 한도가 소진되면 가입을 안 받아주는 시기도 있어서 대출 신청 타이밍도 굉장히 중요하다는 걸 알게 되었어요. 저는 월초에 은행 한도가 리셋될 때를 노려서 신청하는 전략을 썼답니다.

제가 상담받은 주요 은행 상품별 특징 비교

제가 발품 팔며 상담받았던 대표적인 상품들의 특징을 비교해봤는데 은행마다, 상품마다 장단점이 너무 뚜렷해서 본인의 상황에 맞는 걸 고르는 게 중요해요.

상품명	취급 기관	특징 및 장점	단점 및 유의사항
내집마련 디딤돌 대출	주택도시기금	최저 금리, 고정 금리 가능	소득/자산 요건 엄격, 한도 낮음
특례보금자리론	한국주택금융공사	소득 제한 없음, DSR 미적용	시중은행보다 금리 높을 수 있음
KB국민은행 주택담보대출	KB국민은행	넓은 지점망, 다양한 우대금리	은행 자체 감정 기준이 까다로움
삼성생명 아파트담보대출	삼성생명 (보험사)	DSR 규제가 은행보다 널널함 (50%)	금리가 은행보다 다소 높음, 취급점 제한

1금융권과 보험사의 전략적 활용법

저는 처음에 1금융권 은행만 고집했었는데 상담을 다니다 보니 의외로 보험사 주택담보대출이 틈새시장이 될 수 있다는 걸 알았어요. 표에 있는 삼성생명 상품처럼 보험사는 은행보다 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 10%포인트 정도 더 여유가 있어서 소득 대비 대출금이 많이 필요하신 분들에게는 구세주가 될 수 있거든요.

그리고 국민은행 같은 시중은행은 급여 이체나 카드 사용 실적 같은 걸로 우대금리를 챙길 수 있는 항목이 많아서 주거래 은행 실적이 좋다면 오히려 정부 지원 상품보다 금리가 낮아지는 역전 현상이 발생하기도 해요. 저도 처음엔 디딤돌만 봤는데 나중에 계산해보니 은행 특판 상품 금리가 더 쌀 때도 있어서 무조건 정부 상품이 답은 아니라는 유연한 사고를 가지게 되었답니다. 발품만이 살길이라는 말이 딱 맞아요.

감정가 상향을 위한 매수자 체크리스트

제가 이번에 집을 계약하면서 감정가를 조금이라도 더 잘 받기 위해 스스로 점검했던 항목들을 리스트로 만들어봤는데 여러분도 계약 전에 이 표를 들고 가셔서 하나씩 체크해보시면 좋을 것 같아요.

체크 항목	확인 내용	대응 전략	비고
공부상 하자 유무	등기부등본, 건축물대장 확인	불법 증축, 위반 건축물 여부 필히 확인	계약 특약에 대출 불가 시 해제 조항 삽입
인근 거래 사례	국토부 실거래가 조회	최근 6개월 내 최고가 거래 사례 수집	감정평가 시 참고 자료로 제출
주택 내/외부 상태	누수, 균열, 결로 확인	하자 보수 비용을 매가에서 공제 요청	감정가 하락 방어 논리 마련
은행별 탁상 감정	최소 3곳 이상 은행 방문	감정가 가장 높게 나오는 은행 선별	주거래 은행 외 타행 적극 활용

계약 전 필수로 챙겨야 할 안전장치

이 체크리스트 중에서 제가 가장 강조하고 싶은 건 바로 ‘계약 특약에 대출 불가 시 해제 조항 삽입’이에요. 비인기 지역 다세대 주택은 감정가가 예상보다 터무니없이 낮게 나와서 대출이 안 되는 사고가 빈번하게 발생하거든요. 저도 계약서 쓸 때 부동산 사장님께 사정사정해서 “매수인의 귀책사유 없이 대출이 실행되지 않을 경우 계약금 전액을 반환한다”는 특약을 넣었는데 이게 정말 신의 한 수였어요.

실제로 첫 번째 알아봤던 은행에서 감정가가 너무 낮게 나와서 대출 거절을 당했는데 만약 이 특약이 없었다면 계약금 수천만 원을 고스란히 날릴 뻔했으니까요. 그리고 ‘은행별 탁상 감정’도 귀찮더라도 꼭 하셔야 해요. 저는 하루 날 잡고 연차 써서 동네 은행 5군데를 돌았는데 A은행과 E은행의 감정가 차이가 무려 3천만 원이나 나는 걸 보고 은행 간 편차가 이렇게 클 수 있다는 사실에 경악했답니다.

자주 묻는 질문 (Q&A)

제가 이번 일을 겪으면서 주변 지인들이나 커뮤니티에서 가장 많이 받았던 질문들을 모아서 시원하게 답변해드릴게요. 아마 여러분이 궁금해하시는 내용도 여기 다 있을 거예요.

Q1. 탁상 감정가는 얼마나 믿을 수 있나요? 실제 감정에서 금액이 많이 깎이기도 하나요?

A1. 제가 경험해보니 탁상 감정가는 말 그대로 ‘예상치’일 뿐이라서 맹신하면 절대 안 돼요. 보통은 탁상 감정가의 90%에서 95% 정도를 실제 감정가로 생각하고 자금 계획을 세우시는 게 안전해요. 특히 비인기 지역 다세대 주택 대출 감정가 산정 기준 심층 분석을 해보면 현장 실사에서 건물의 노후도나 주변 혐오 시설 같은 감점 요인이 발견되면 탁상 감정보다 10% 이상 깎이는 경우도 봤거든요. 그러니 자금은 항상 보수적으로, 여유 있게 준비하시는 게 정신 건강에 좋습니다.

Q2. 1층이나 반지하 빌라는 감정가가 많이 낮게 나오나요?

A2. 네, 안타깝게도 현실이 그렇더라고요. 감정평가라는 게 결국은 ‘이 집이 경매에 넘어갔을 때 얼마에 팔릴까’를 보수적으로 평가하는 과정이라 환금성이 떨어지는 1층이나 반지하는 기준층(2, 3층)보다 감정가가 낮게 책정될 수밖에 없어요. 제가 상담받을 때도 1층은 사생활 침해나 습기 문제 때문에 선호도가 낮아서 거래 사례 자체가 적고 가격도 낮게 형성되어 있다고 하셨어요. 만약 1층을 매수하신다면 감정가가 매매가의 60%도 안 나올 수 있다는 최악의 상황까지 고려하셔야 해요.

Q3. 감정가가 너무 낮게 나와서 대출이 부족하면 어떻게 해야 하나요?

A3. 저도 그 상황이 닥쳤을 때 정말 눈앞이 캄캄했는데요. 우선은 다른 감정평가법인을 이용하는 다른 은행을 찾아가서 다시 감정을 받아보는 게 첫 번째 방법이에요. 그래도 안 되면 신용대출을 추가로 일으키거나, ‘사업자 담보대출’ 같은 우회로를 찾아봐야 하는데 이건 금리가 높아서 신중해야 해요. 저는 결국 부모님께 손을 벌리고 가진 주식을 다 팔아서 간신히 잔금을 치렀는데, 애초에 계약 전에 탁상 감정을 여러 곳에서 받아보고 확실한 자금 계획이 섰을 때 계약금을 입금하는 게 최고의 예방책이라는 걸 뼈저리게 느꼈답니다.

비인기 지역 다세대 주택 대출 감정가 산정 기준 심층 분석을 마치며

지금까지 비인기 지역 다세대 주택 대출 감정가 산정 기준 심층 분석을 통해 제가 직접 발로 뛰며 얻은 노하우를 정리해드렸어요. 처음에는 막막했던 내 집 마련의 꿈도, 정확한 기준을 알고 미리 대비하니 현실이 되더라고요. 오늘 나눈 정보가 여러분의 소중한 보금자리 마련에 작지만 단단한 디딤돌이 되길 진심으로 바랄게요.